物业费按建筑面积还是使用面积

Q1：物业费是按照建筑面积还是使用面积，目前物业

物业服务费收费标准是按照产权面积收取。
在房产证办理前，按照房屋预售面积，即销售合同签订的建筑面积。
房产证办理后，按照房产证中所登记的面积交纳物业服务费。
房产证办理前后面积有出处的，多退少补。

Q2：物业费由使用面积改为建筑面积，是变相涨价吗？

相关房屋面积科普

1、建筑面积

是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，即住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。



2、套内建筑面积

是由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的。

3、套内使用面积

又称“地毯面积”，指的是建筑物各层平面中直接为生产生活所使用的净面积之和。

包括：1）套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4）内墙面装饰厚度计入使用面积。

4、 套内墙体面积

是指套内使用空间周围维护或承重墙体、柱体所占的面积。其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

5、套内阳台面积

一般按照阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算，其中封闭的阳台按水平投影面积计算建筑面积，未封闭的阳台按投影的一半计算建筑面积。

6、公摊面积

每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。

公摊面积包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入公摊面积。

7、产权面积

主要是指房屋产权所有人依法拥有的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

8、销售面积

商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与公摊面积之和。即：商品房销售面积=套内建筑面积+公摊面积。

根据　2003年的《物业服务收费管理办法》中提到了包干制和酬金制两种形式约定物业服务费用。2007年的《物业服务定价成本监审办法(实行)》以及有关规定，物业服务成本由人员费用、办公费、公共区域清洁卫生服务费、公共区域秩序维护服务费、公共区域绿化日常养护服务费、共用部位共用设施设备日常运行及维护费、共用部位共用设施设备及公众责任险、企业管理利润、物业服务企业固定资产折旧、法定税金及经业主大会同意的其他费用，共11大项组成。

盘查摸底小区家当

对物业服务支出成本有了大致了解后，接下来我们要了解一下小区究竟有多少“家当”，因为这些与物业服务费的分摊息息相关。

所谓小区“家当”分两大类：一是小区建筑规划概况，二是小区设施设备概况。小区建筑规划概况包括占地面积、总建筑面积、绿化面积、水景面积、道路面积以及停车位。设施设备主要分为强电系统、避雷系统、升降系统、给排水系统、消防系统、照明系统、弱电系统、停车管理系统，根据小区实际情况略有出入。

混合型小区对设施设备的使用权属需进一步划分，如会所、公建配套、商铺等。属于小区全体业主共用的部分将分摊在物业服务费里，属于个别业主独用的，将由其独立承担费用支出。

确立服务内容、标准

商议小区物业服务的内容和标准，是物业服务费定价的关键一环。

物业服务的项目主要分五类，即综合管理服务，公共区域清洁卫生服务，公共区域秩序维护服务，公共区域绿化日常养护服务，共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务。针对以上五类物业服务项目制定合理的标准，对普通业主是一项艰巨的挑战。

好的服务需要相应的服务成本投入，当入不敷出，成本与收入倒挂时，必然导致物业服务企业降低服务标准或减少服务内容，结果是服务水平越来越差，业主满意度越来越低，物业服务费收缴率越来越下降的恶性循环，或干脆走人退出。

物业服务费构成详解

1.物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费：

1.1基本工资：职务 人数 工资标准(元) 月工资总额(元)

1.2按规定提取的福利费=基本工资总额*福利比例

1.3服装费：每人按冬夏两季4套衣服，二年半使用期计算。

2.物业共用部位、共有设施设备的日常运行、维护费用：

2.1公共照明系统的电费和维修费

2.1.1楼内公共照明系统电费:

计算公式=公共区域照明灯总数（楼道灯）X功率X每日预计开启时间X30天X电价

2.1.2楼外公共照明系统电费:

计算公式=公共区域照明灯总数X功率X每日预计开启时间X30天X电价

2.1.3喷泉水系电费：

计算公式=每台功率*每次启用台数*每天平均开启时间*30*电价/12

2.1.4弱电系统电费:（弱电系统是指安防、可视对讲、温感报警等弱电设施设备），计算公式=户数*每户每日平均用电量*30*0.486

2.1.5维修费

2.2给排水设施的费用

2.2.1消防泵的电费:

计算公式=总功率X每月开启时间X电价

2.2.2排污泵的电费:

计算公式=总功率X每月开启时间X电价

2..2.3消防水箱清洗费:

计算公式=总用水量X水价/12

2.2.4外排水清污费

计算公式=下水井数量X清洗单价*每年清洗次数/12

2.2.5喷泉、水系用水损耗费用：损耗是指蒸发与渗漏。

计算公式=每年损耗量*单价/12

2.2.6维修费

2.3共用建筑、道路维修费

2.4不可预见费（按上述费用总和的5%—10%计）

3.物业管理公共区域清洁卫生费：

3.1清洁器械、材料费（拖布、条帚、手套、清洁剂、垃圾袋等）按价值和使用年限折算出每月值

3.2垃圾桶购置费（分摊使用年限）

3.3垃圾清运费

3.4保洁用水

经实际测算，6层楼道清洁一次用水0.03吨，

0.03X119X30X3.2=342元；

3.5消杀费

4.物业管理公共区域绿化养护费用:

4.1绿化工具费（锄头、草剪、喷雾器等）：

4.2化肥、除草剂、农药、补苗、汽油费用：

4.3绿化用水费：

××绿化面积约80000平方米，经实际测算，1吨水约浇100平方米绿地，按每月浇4次水，按东北地区需浇水8个月计共32次，绿化用水约2元/吨。

80000/100X32X2/12=4266元

5.物业管理公共区域秩序维护费用

5.1保安系统设备电费(监控、巡更、背景音乐、卫星接收等)：

5.2保安系统日常运行费用：（对讲机电池、频道占用、登记表卡、停车道闸等）

5.3日常保安器材装备费（对讲机、消防用品、警用物品）

6.行政办公费

6.1通讯费用

6.2文具、办公用品费用

6.3车辆使用费

6.4节日装饰费(含彩灯电费)

6.5公共关系费

6.6办公室采暖费（北方才有）

6.7书报费

6.8社区文化宣传费（《鸿城社区报》等）

6.9培训费

6.10办公区、员工生活区电费

6.11办公区、员工生活区用水：

每月冷水400吨，热水100吨。

400X3.2+100X10=2280元

6.12其它杂费

7.物业管理企业固定资产折旧费：

7.1办公设备:电脑、办公桌椅、复印机、文件档案柜、保险柜等。

7.2工程用具：各专业用具，水工用具、电工用具。

7.3绿化、保洁专业用具。

7.4办公、生活用房装修费。

7.5员工生活用具（床、床上用品、炊事用具、更衣柜等）。

7.6其它。

8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

9.物业公司利润：按上述1-8项费用的3%计算

10.法定税费：

（按营业额缴纳营业税5%、城市建设维护税按营业税的7%、教育费附加按营业税税额的3%计，合计营业额的5.5%）

物业费=每月管理费用支出/总建筑面积

注：以上测算未考虑收费率问题。

Q3：物业费按房屋建筑面积还是使用面积算

一般来说物业管理费是按房屋的建筑面积来算的不是按照实际使用的面积
因为你的房屋建筑面积包括你的实际使用面积和你属于公共部位分摊的面积，当然物业在帮你管理的时候公共部位也是按时打扫和清理的。所以都是按照建筑面积来算，当然有些还有其他服务项目。如酒店式公寓的物业会有其他的像代订机票等服务也是算在物业管理费里面的。
现在物业管理费一般都是按照建筑面积：每平米建筑面积*物业管理费单价。