买二手房交了定金不想卖了怎么办

Q1：买二手房交完定金后，房主不愿意卖了怎么办？

卖方愿意双倍返还定金是否就有权解除合同？

#杨律说法#在二手房买卖过程中，首先是交付一笔定金，在定金交付后，如果房主反悔，买家是否有权要求继续履行合同？房主是否只要愿意双倍返还定金就有权不卖房子了？在解约的情况下，买方除了要定金，还有其它权利吗？

一、定金是保证金，一方毁约要执行定金罚则。

目前按交易惯例，签订二手房买卖合同后，买家会立即交付一笔定金，数额为几万元，十万元、数十万元不等。

《担保法》第 89 条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债务的担保。债务人履行债务后，定金应抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应双倍返还定金。

关于定金的标准，按《合同法》规定，定金不得超过合同标的额的20%。

简单说，定金交付后，如果买方违约，定金归卖方，如果卖方违约，买方可以要求双倍返还定金。

二、如果只有定金合同，但双方对正式协议内容未达成一致，可能无法适用定金规则。

正常情况下，按目前二手房交易的惯例，中介会让双方同时签订定金合同、买卖合同等一系列合同，交付定金的同时，买卖合同就已经签订并生效了。任何一方违约，可直接适用上述定金规则。

但也有一种可能，交付定金时并没有签订正式的买卖合同，只签订了定金合同，约定双方要交易，但具体交易细节并没有完全明确。在这种情况下，只是确认双方要在一定时间内签约。

但如果后期双方对之前未明确的条件无法达成一致，导致无法签订正式买卖合同，这可能导致出现不能归责于任何一方而无法签约，就不能算任何一方违约了，也就没法按定金规则处理了。

三、卖方要毁约，表示可以双倍返还定金，买方是否必须选择接受？

在现实中，有些卖家有一个错误认识，觉得自己只要同意双倍返还定金，就有权直接解除合同，不把房子卖给买方。

杨律师要说，这个想法是错误的，按《合同法》规定，违约方是没这个权利的，按合同法规定：当一方根本违约时，守约方有权选择是继续履行合同，还是解除合同追究违约责任。除非双方在合同中以非常明确的方式表达了一方有权以支付违约金为代价，单方解除合同。

通常来讲，未经特殊处理的合同文本中，有关定金的约定，并不具备这样的单方解约权效力，只是一种追究责任的约定标准。所以，卖家愿意双倍返还定金，不代表买家就必须接受并解除合同。

四、如果卖家收取定金后，提出不想卖了，买方该怎么办？

买方首先应收集卖方要毁约的证据，然后根据房价情况等考虑如何处理，主要有以下几种方案：

1、在房价波动不是特别大，且双倍返还定金大致能挽回损失的情况下，卖家如果能立即双倍返还定金，买方可以考虑接受按定金罚则处理。

这样的好处是快，不用打官司，及时把钱拿回来，该另买另买。

2、房价波动比较大，即使双倍返还定金也不足以弥补损失，买家可以选择要求继续履行合同。

一定要记住，没有特殊约定，毁约方是无权强制解除合同的，按《合同法》规定，守约是有权要求继续履行合同的。也就是说，除非有特殊情况造成该房屋确实无法交易给买方，否则买方有权要求继续履行合同。

但是，如果买方是要通过贷款购房，而此前还没办好贷款手续，这时想要房就无法再通过贷款的方式购买了，只能自己筹集全款支付，才能履行。如果买方没办法筹集到剩余房款，法院通常是没法支持过户要求的。这时，买方恐怕只能选择最后一个解决方案了。

3、房价波动比较大，即使双倍返还定金也不足以弥补损失，又无法继续履行，可以同意解约并追究违约责任，要求赔偿！

通常来讲，很多房产交易中的定金是在最初签约时少量支付，在房价疯涨的情况下，双倍返还定金很难做到弥补损失。这时可以通过要求赔偿违约金或房屋差价的方式来弥补损失。

目前通过中介签订的二手房买卖合同约定的违约金标准，一般是总房款的20%。这个标准在一般情况下是可以弥补房价上涨的损失的。所以，当卖方违约时，买家通常会直接按这个标准要求赔偿。

如果房价涨得厉害，约定的违约金不足以弥补损失，可以按房屋差价来主张损失赔偿，房价上涨的数额和标准，一般是要在诉讼中经过专业司法鉴定机构评估确定的。当然，评估也是参照市场交易价进行的，即使有误差也在一定范围内。

（本文由 北京杨文战律师 提供，首发于）

Q2：我买了二手房，交了定金，卖家不想卖怎么办

双倍返还定金。
属于卖方违约，已交定金的，卖方应双倍返还。

Q3：二手房买卖交了定金但还没有签署合同，卖方违约怎么办？

二手房屋买卖本身就是合同行为。《合同法》规定，合同形式有三种：口头形式、书面形式、其他形式。尽管没有签订书面合同，但是双方已经达成一致意见，并且已经付诸行动，支付了定金，说明合同已经成立，对方没有理由不认可。不过，遇到这种情况，可以协商解决，可以参照合同罚则处理，接受定金的一方按照《合同法》规定应当双倍返还定金！

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Q4：买二手房已交定金，房东又不想卖了，怎么办？

如果签订了定金合同，一般定金合同约定的违约责任是双倍定金；

如果签订了房屋买卖合同，一般违约责任约定的是总房款的20％；

可根据所签订合同中约定的违约责任向卖方（房东）提出赔偿。如协商不成可通过诉讼，主张返还双倍定金或总房款的20%。

起诉所需资料：

1、民事起诉书。(1个被告2份，2个被告3份，类推，都须原告签字或盖章)

2、主要证据材料目录及复印件。(1个被告2份，2个被告3份，类推)

3、原告身份证复印件1份并同时提供原件供查验。 法定(指定)代理人代为起诉的应提交本人身份证复印件及与原告关系的证明材料复印件，同时提供原件供查验。 没有身份证的提供其他身份证明材料。

4、如委托他人诉讼，另须提交授权明确的授权委托书及受托人身份证复印件各1份，并同时提供原件供查验。

5、如委托律师诉讼的，则另须提交授权明确的授权委托书及律师事务所接收委托的证明、函件和律师证复印件。

6、被告为单位的，提供被告工商基本信息。（起诉个人的，有些法庭要求补充被告身份信息）

注：以上材料都得用A4的纸

买二手房交定金的八大注意事项：

1 、了解该套“二手房”是否属于允许出售的房屋

因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。所以，一定要征询原产 权单位同意所购房屋转让的书面意见，并签章。

2、 了解房屋所有权是否真实、完整、可靠

房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系，房屋有无其他债权、债务纠纷。但最要紧的是，一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。

3、了解所购“二手房”的准确建筑面积

合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积不计在内。此外，还要考察 地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题。

4、了解购买“二手房”的程序

购买“二手房”买卖双方必须要签订《房屋买卖合同》，并到房屋所在区、县国土房管 局市场交易管理部门，办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。

5、 了解屋内设施的交验细节

有些业主在签订合同时常常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水 器可以全部赠送。结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪，而业主承诺的 空调、热水器更是不见踪影。

6、 付款方式

在购房合同签订过程中，必须注意付款方式的一个个环节。比如，买卖双方可以约定，在付款方式的选择上标明，在签订《房屋买卖合同》时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中介公司等。

7、交房时间

在合同签订的时候还应该明确注明房屋交验时间是在过户后第几个工作日或双方约定的其他时间； 房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担；另外，双方的其他约定也需在合同中注明 。

8、 违约责任

买卖双方在合同约定时最好清楚标明各方的责任义务，这样可大大有利于避免纠纷的发生。如悔约 责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况等。

二手房交易定金应该交给谁？：

1、直接给卖方

一般来说，购房者可以将定金直接支付给卖方，然后卖方给购房者出具定金收据，表示已经收到定金。在定金收据上，双方最好写明违约责任。

2、由中介转交给卖方

如果因为一些原因而不能直接交给卖方，可以由中介将定金转交给卖方，但是中介应该出具卖方委托中介收取定金的委托书。

在收到委托书后，购房者可以将定金交给中介，但是必须要求中介出具收取定金的收据，收据上应该包括经手人与中介公司的印章。

交定金之前做好以下事情：

1、核实房本和房主

购房者要弄清楚房屋所有权是否真实、完整、可靠。核实卖方是否是房屋产权人。

2、核实产权

购房者要知道房屋所有权是单独所有还是与他人拥有。如果跟他人共有，共有产权人是否同意出售。

3、检查产权瑕疵

购房者要看房屋有无其他债权、债务纠纷。

4、核对面积

核对挂牌时报的面积跟房本上的实际面积相是否一致。

最后，购房者一定要清楚关于订金和定金的区别，无论是在《定金协议》还是《二手房买卖合同》里，二手房交易流程都没有订金这个词，现在的《定金协议》和《二手房买卖合同》都是制式的。

中国经济网-二手房交易中可能出现这些漏洞 赶紧“堵”住